作者：子非鱼01
楼市寒潮依旧
读书的时候，曾无比向往南京，想看看乌衣巷中是否还有王谢两大家族留下的痕迹，想游览一下秦淮河感受一下秦淮脂粉沾染过的河水，想登上栖霞山去看看这座虎踞龙盘的六朝古都。
所谓六朝古都，其实并不准确，魏晋南北朝时期就经历了偏安江左的东吴、东晋、宋、齐、梁、陈6个政权，后来还有南唐，朱元璋创建的大明也是在南京开国，朱棣靖难之役后，就迁都北京了。
总而言之，在去之前，怀着对南京无限的遐想，喜欢这座城市。
后来有机会在南京待过一段时间，去过南京长江大桥、夫子庙、雨花台和中山陵，可惜没有游玩秦淮河。对南京的喜欢依旧，除了房价。
当下正值隆冬季节，南京的玄武湖，快要结冰了吧。天气预报显示，最近两批次冷空气正在南下。
当下南京楼市，同样寒潮依旧。
最新数据显示，南京的二手房挂牌量正逼近15万套，达到了套。
这一数据相比于三月份的11.87万套增加了3万多套，相比于10月份的13.53万套，也增加了近1.5万套。
这说明什么，说明投资客仍在加速挂牌离场。
投资客挂牌离场的现象，自年初以来就在中心城市上演，愈演愈烈。3月份和10月末的时候，先后梳理过中心城市的数据。
3月份的时候，有13个中心城市二手房挂牌量在10万套之上，10月末的时候增加至15个。
增加的不只是城市数量，还有各城市的挂牌规模。
数据来源：链家网、锐理数据、诸葛找房、透明网、卓易数据、公开报道等02
南京房价仍在调整
挂牌量激增背后，有当下二手房交易手续简便、降税等缘故，比如北京的卖一买一置业免税，比如十多个城市推出的“带押过户”等。
但根本原因还是房价调整之下，一部分寻求落袋为安，一部分选择割肉离场。
国家统计局披露的数据显示，10月份70个大中城市中，有64个城市的二手房价格同比在下跌，占比超过了90%，也就有90%的城市房价在调整当中。
中心城市方面，诸葛找房数据研究中心披露的10月份10个重点城市数据显示，目前几乎有80%的二手房房源在降价出售。
广州方面，贝壳研究院披露的数据显示，有36%的项目相比近三年的最高价降幅在10%以内，25%的项目价格降幅则在10%-20%之间，23%的项目价格降幅超过20%。
深圳方面，乐有家最新数据显示，有40%的二手房挂牌低于参考价。
这两座一线城市，目前今年以来，无论外围区还是核心区，价格都在调整中。
炒房第二城杭州，同样如此。杭州当地媒体钱江晚报7月份披露，杭州超6成小区都在挂牌降价。
房价泡沫巨大的南京，同样如此。
在上一轮上涨中，南京和厦门、苏州、合肥四座城市以惊人的房价增速，获得了楼市“四小龙”称号。
严重脱离收入的房价，在今年的宏观环境之下，纷纷进入了调整浪潮中。
关于南京，今年写过很多次。在之前的文章中，提到过，根据南京当地自媒体“南京楼市”梳理发现：
溧水：虽然距离主城较远，但曾因为倒挂，被南京炒房客疯抢，如今有二手房成交价跌到不足元/㎡，跌回5年前。
江宁禄口：国家级临空经济示范区打造“百万人口、千亿产业”南京南部新中心，定位很高，但如今房价下跌，投资客打败几千人抢到的房子，有二手房成交价跌到多元/㎡，相比4年前几乎腰斩。
江宁淳化：江宁“四新城”之一，楼面地价一度卖到元/㎡，如今区域内有二手房成交价不足1万/㎡，部分开发商新房亏本在卖。
江宁汤山：好不容易等到地铁S6号线，房价却没能如愿上涨，还有部分二手房跌破1万/㎡；还有开发商新房在亏本卖房，楼面地价元/㎡的地铁房，单价1.45万元/㎡起卖。
江宁滨江：也有二手房开始徘徊在1万/㎡出头。
南京卫星城句容：虽然不属于南京，但很多南京人都在句容买了房，如今很多二手房只能卖多/㎡，直接拦腰斩，投资客亏到心滴血。
这种调整的趋势，至今仍没有结束。最新数据显示，南京核心区的很多楼盘，价格也在调整，如鼓楼的龙凤花园，秦淮的瑞金新村，玄武的盛和家园和仙居华庭等。
整体价格方面，我爱我家南京研究院披露，11月份南京二手房均价跌破3万元回到了“2”字打头时代，为元/平方米。
二级房产成交市场调整如斯，一级土地市场又岂能好得了，所以我们看到了在三轮集中供地完成之后，22座集中供地城市，没有一座完成卖地供应计划。
南京的卖地完成率只有51%，武汉更只有24%。
于是我们看到了，坚持了一年半的两集中供地，已经被多个城市抛弃。
最着急忙慌的武汉，已经完成了第四轮、第五轮集中供地，第六轮集中供地已经挂牌，成为首个推出第六轮集中供地的城市。
长沙、深圳、苏州、北京等城市已经完成第四轮供地竞拍。南京已经完成了第四轮集中供地，第五轮供地已公示，将于本月20日进行。
03
脚步不停
寒冷如斯的楼市，让南京过去大半年都在忙着出政策托底。
从4月份至今，南京前前后后发布了十多次托底措施，其中包括放松外围区限购，只保留鼓楼、玄武、秦淮、建邺四大核心区域，同时四大核心区域社保要求降至6个月，并且可以续保。
这些措施，让南京成为全国出台托底楼市措施最多的城市，没有之一。
就在近日，南京继续出招，下调二套房首付比例：
首套房贷款已结清，第二套房首付比例30%，贷款利率4.1%。首套房贷款未结清，第二套房首付比例40%，贷款利率4.9%。有两套房贷款未结清，停贷。
本号在前两天的文章中做过专门分析，南京在防疫大放松之后，选择降低二套房首付比例，无非是想以加杠杆的方式，特别是借助防疫政策大放松这个背景，迫不及待想要推动一波成交量，帮助去库存，最终推动土地成交，来一波抢跑，推动市场回暖。
但二手房挂牌量继续增加，即将突破15万套的现实告诉我们，南京可能想多了。
第一，防疫虽然放松，但疫情尚未结束，过去三年很多人的家底都掏空了，指望一朝放开就能满血复活？更何况，正如很多人揶揄的，防疫三年，现在才算开始而已。
第二，阻碍全球和中国经济发展的因素有很多，世界秩序正在遭受挑战，中国与美国的摩擦仍在进行当中，而且，大家不要忘记了，俄乌战争还在打着呢，俄乌战争只是世界秩序撕裂的序幕而已。
第三，抗压能力极强的上海、北京才开始迎来房价调整，在收入复苏短期内无法实现的情况下，调整的力量仍会占据主流。
总结起来就一句话，最坏的时刻已经过去，但接下来并不是春天，经济、就业、楼市复苏，是曲折的，不确定的。
大多数中心城市，调整的脚步仍没有停止。
更何况，当下的首要任务，不是准备钱去买房，而是做好个人防护，等待感染高峰期的到来。
