美国学者马克·杰斐逊可能不会想到，他首创的“首位度”概念，80年后会在大洋彼岸走红。老龄化加速、产业结构转型、人才争夺战……笼罩在中国大城市心头的各种焦虑，最终找到了这个叫作“首位度”的泄洪口。
信息时代的高速传播，让大家很快明白“首位度”的大致含义：区域内首位城市与第二位城市之间人口、经济规模的比值。比值越大代表城市首位度高。
福建有厦门，山东有青岛，这两省省会的“首位度”自然有些尴尬。但在长三角唯一特大城市南京，就连在树下下棋的老大爷也会盯着棋子，随口一句：南京这首位度，得想办法提高啊！
“提高南京首位度”这事儿，还要从年10月说起。
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年10月底，在中央巡视组反馈的意见中，城市首位度首次出现在官方说法中。南京、济南、沈阳、哈尔滨等省会城市被点名指出城市功能发挥不够，在带动区域发展方面没有起到省会城市、副省级城市、中心城市该起的作用。
数据是最好的答案：从27个省会城市的“首位度”排行榜来看，济南（没合并前）垫底，为0.66；南京以比济南多0.01的优势，排名倒数第二。
看上去，南京并不是垫底，不用太焦虑？今年1月，山东省政府举行发布会宣布：济南合并莱芜。瞬间南京的首位度就垫底了。
虽然江苏省被称为“内斗大省”，但在关乎荣誉的首位度面前，这次全省一致对外，苏南和苏北团结一致，不再互怼，苏锡常也不再嘲笑“徽京”。如何提高南京首位度，成为全省思考的难题。
“合并镇江，实在不行就先合并句容，再不济，先把宝华收了也可以啊！”霎时间，传了几十年的“句容划入南京”又一次甚嚣尘上。家住栖霞山下的老阿姨暗自欣喜：“从小听到大的传言要成真了？宝华的两套房要涨价了？”
毕竟有成都合并简阳、西安管理咸阳在前，还有济南合并莱芜在后，通过合并来扩大城市面积和提高GDP，被公认为是提高城市首位度最为简单粗暴且有效的方式。一时间，南京合并镇江、句容之后的各种分析层出不穷，仿佛已“箭在弦上”。
但，事与愿违。这一说法，被官方给否认了：行政区划调整，是中央考虑的事情。南京不能简单地、单纯地以地域面积扩大谋求总量的首位度，而是要更加注重以新发展理念实践推动高质量发展的首位度。
敲黑板，划重点：新发展理念、实践推动、高质量发展。如何推动？南京不止在自身“平方公里的土地上”做文章，还把目光放到了整个长三角区域，建立半小时经济圈等，其中呼声最高的是“宁镇扬一体化”。
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年8月江苏省发布的《宁镇扬同城化发展规划》，从交通网络、生态环境、通信教育农业医疗等框架层面表述了同城化，在实现三城同发展的同时，也同步提高南京的首位度。
▲宁镇扬一体化示意图
为什么选择扬州与镇江？首先从地理位置上看，这两个城市距离南京太近了，官方文件都说了“京口瓜洲一水间，钟山只隔数重山”、“三城一水间，孪生宁镇扬”。南京人去扬州修个脚，去镇江吃碗锅盖面，扬镇两地的家长来南京给上大学的孩子买套房，都很稀松寻常。
官方表示，宁镇扬一体化的意义重大：有利于促进南京都市圈一体化，增强辐射带动长江中上游地区的能力；有利于加快形成具有较强凝聚力的都市圈核心区，引领都市圈一体化发展，促进长江经济带共同繁荣，成为辐射带动中西部地区的重要门户。
随后，扬州、镇江也先后发布了多项举措，努力加强与南京的联系。在时间节点方面，官方表示到年，宁镇扬一体化格局基本形成，基本形成宁镇扬半小时、长三角1-2小时的快速交通圈，快速通达南京。这意味着，最快明年，宁镇扬三城的万人口，互通起来将更为便捷。
宁镇扬将建设“五大中心”，镇江主城可发展高端制造业与区域物流产业。重点建设仙林-宝华科技创新新市镇、句容-汤山休闲旅游新市镇、龙潭-下蜀临港产业新市镇、扬中-李典生态休闲新市镇和仪征-龙袍临港产业新市镇。
在城际轨道方便，主要有宁句城际、宁扬城际和宁镇城际。起始于马群的宁句城际去年底已经动工，宁扬城际和宁镇城际也在不断地推进中。
宁句城际，又称S6号线，从马群出发，途径麒麟、汤山、黄梅、宝华等，终点为句容站，预计实际通车时间为年。
宁扬城际，即S5号线，起于经天路，经过摄山星城、龙潭等区域，终于扬州火车站，计划建设年限为年-年。宁镇城际在南京的起点同样是仙林湖。
或许，几年后，在仙林大学城上学的扬州和镇江人，可以坐地铁回家。而扬州和镇江人来南京爬栖霞山、紫金山，或者是去南京欢乐谷和万达茂游玩，除了开车，也可以选择城际轨道。
面积约1.7万平方公里的宁镇扬，相当于2.6个南京或3个上海的面积，城际轨道交通的兑现，将直接加快人口的流动，加强三城之间的联系。
从房地产开发的角度来说，流动的人口＝买房机会，越来越多的品牌房企意识到宁镇扬一体化所带来的发展机遇，纷纷把目光投入的镇江、扬州、龙潭等，毕竟在“买房跟着政策走”的金科玉律前，拿地开发也要紧随政策利好的脚步。
在宁镇扬一体化的新时代，有这么几家房企比较特殊：恒大在句容搞了个童世界，是恒大文旅的杀手锏，打造三城的文旅中心；栖霞山的华侨城，也将充分发挥自身的造城能力，在南京打造全国第八座欢乐谷。
无论是瞄准句容的恒大，还是扎根栖霞的华侨城，都是将文旅与住宅开发相结合。而绿地则不同，结合自己的商办优势，选择了宁镇扬的“心脏”——金马路，打造真正的TOD——绿地万科云都会。
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为什么说金马路是宁镇扬的心脏？
生理学上，心脏是脊椎动物身体中最重要的器官之一，主要功能是为血液流动提供动力，把血液运行至身体各个部分。
如果把宁镇扬一体化拟人化，就可以理解，交通优势决定了金马路的心脏地位。
金马路目前是南京地铁2号线和4号线的交汇处，规划的12号线也将在这里交汇。再加上“交通枢纽”的定位，这里将成为宁镇扬的轨道交通密集区，可不正是“心脏”的位置？
在这里换乘地铁的人，就是流动的“血液”。徐庄软件园、紫东创意园、马群科技园等周边产业园的“济济人才”，还有仙林大学城十余所高校的“预备军”，建成后的金马路TOD，人流如织。
TOD，对于南京人来说，这个外来词已听了太多次。在此前，南京并没有真正的TOD，人们对于TOD是既熟悉又模糊。纽约曼哈顿高线公园、韩国D-CubeCity、日本东京涩谷之光和香港九龙，是经典的TOD案例。
▲日本东京涩谷之光
以距离东京核心区6.5公里的涩谷之光为例，通过9条线路的互相交叉重合，从而实现对区域无死角覆盖，成为东京圈仅次于新宿站的第二大交通枢纽。涩谷之光聚集家企业和20多万就业人口，实现了从每年亏损3亿日元到片区总体年收益多亿日元，质的增长，直接带活该片区经济。
几年前，南京一股脑规划了八大TOD，覆盖城东、江宁、江北等多个区域，金马路TOD就是其中之一，而且很特殊：
①三强联合开发：绿地、万科和南京地铁，三方合作；
②三条地铁交汇处，除了现在的地铁2和4号线之外，还规划有地铁12号线；
③从写字楼到高端商墅，再到酒店、交通枢纽等，金马路TOD业态完善；
还有，金马路TOD所在的区位、周边三大产业园等，都是加分项。
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绿地万科云都会的总体量约36万方，相当于2.5个东京涩谷之光的大小，共分为12栋建筑，包括交通综合枢纽、高端写字楼、商业、酒店、公寓等在内。
综合交通换乘枢纽位于在11号楼，位于地铁2和4号线的金马路站之上，未来还可以换乘仙宁铁路，建成后的枢纽内还将设有停车场、长途客运站、换乘大厅等，与地铁直接换乘。地铁2号线连接河西、新街口、马群与仙林，地铁4号线串联起龙江、鼓楼、青龙地铁小镇等，未来的12号线直通麒麟、上坊和百家湖。
金马路TOD今后还将承担长途客运站功能，主要发车方向为苏南、部分苏北、南京市域，涉及日发送量1万人次，日发班次次。
3条地铁+高铁+长途客运站+停车场，越来越多的人会在金马路TOD经过，如何把“人”留住更为重要。这时候就要发挥绿地万科云都会的产品魅力了。
▲绿地万科云都会楼栋示意图
1-4号楼为平层的酒店式公寓，主力面积为30-55㎡，低总价，是区域内少有的投资佳品。
9和10号楼为高端办公，以-㎡的产品为主，单独或组合使用均可。10号楼从去年年底开始销售，目前所剩的房源不多，有不少周边居民以及周边产业园的企业主买来投资或自用，更有整层拿下的大客户。
10号楼趋于售罄，9号楼已拿到销许，依然是-㎡的主力面积，在整个南京写字楼市场来看，如此纯粹的、与3条地铁真正实现无缝对接的高端写字楼，绿地万科云都会大概是最好的选择了。
公寓为“人”提供了居住，写字楼为“人”提供了工作，但是只有这些，就不能称为真正的TOD。
11号楼除了交通枢纽之外，还同时规划有商业和独立商墅，将改变区域内高端商业空白的现状，面积约-㎡的独立商墅则是为红酒会所、创意工作室等高端定制。
11号楼南北区中间为城市集散广场，造型独特的紫金山形顶棚，将会成为东部地区的新地标。
▲紫金山形顶棚
绿地万科云都会将商业、办公与公园等多功能融合贯通，屋顶公园可从二层换乘中心及南侧办公组团直接进入，将自然融入城市；篮球场、网球场、足球场、慢行道、休闲港湾等休闲设施一应俱全，打造独一份的花园式办公生活。
12号楼规划为高端酒店，总面积约㎡，方便后期在金马路TOD中转的商务人士，解决了带着一身疲惫、拖着行李箱找酒店的无奈和尴尬。
还有面积约㎡的生活配套，适合运营生活超市、水果店、生鲜门店等，对于区域局面来说，如此基础性的生活配套，实在太优秀。
除了项目本身规划之外，马群街道处表示后期将在金马路TOD筹建城市候机厅，面积约㎡，与南京南站的候机厅大小相当。年，城东的市民可能在此完成值机和行李托运，体验大巴直达机场的一站式服务。
▲南京南站城市候机楼来源：南京禄口国际机场
从鼓楼的紫峰大厦到南站的城际空间站，再到江北核心区的绿地江北金融中心和现在的绿地万科云都会，绿地的写字楼一直是同类产品中的佼佼者，除了绿地独特的拿地眼光和因地制宜的产品打造之外，还与绿地的“软服务”密不可分。
绿地的office+“4+N”智慧办公体系，涵盖产品、空间、资源、运营、服务五位一体，将帮助企业在成立申报、政策对接、运营帮扶、人才技术对接、资本嫁接、圈层搭建等方面做多重服务帮扶。
此外，马群街道的经济科室将部分迁入绿地万科云都会企服中心驻点办公，并设立综合管理办公室，为入驻企业提供零距离“店小二”式服务，为企业节省流程和时间成本。
写字楼所配备的大型活动培训场地、私密贵宾室、交流共享空间等等，也将成为绿地万科云都会的强大竞争力。金马路TOD西侧的马群科技园内将建一个高端的文化娱乐体验项目，东侧的赛马场内将规划一个大型的体育文化项目。三大项目相辅相成、相得益彰，成为南京TOD经济示范区。
宁镇扬一体化的大发展格局，给以金马路为中心的东部地区带来了新的发展机遇。从今年年初就沸沸扬扬的东部地区也被正名为“紫东地区”，金马路TOD正是紫东地区中心枢纽之一。
政策利好夹持下的金马路TOD，再加上绿地、万科和南京地铁的资源整合，无疑将能发挥其在宁镇扬一体化中的“心脏”作用，助力南京首位度的提升，当在水到渠成之中。
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