作者：子非鱼
01
卫星城投资客败北
浏览新闻的时候，看到澎湃新闻最新的一个报道。
报道的内容描述的是几年前在镇江句容买房的南京客，6年时间里亏了20万。
年买的时候，平方米的房子，总价花了接近万，均价9千左右，最高时涨到了均价1.3万元。当时的毛利润接近30万。
然而，现在均价跌到了元/平方米，这位南京客准备退出。
也就是说，最高点理论上可以赚到的30万元毛利润，不仅全部回吐出来，还倒亏了20万左右。买的时候均价元，现在准备卖的时候元。
句容是江苏镇江下辖的县级市，靠近南京，所以一直有南京后花园的称号。牛市期间，作为南京的卫星城，这里成为了资本炒作的热土，成为南京投资客击鼓传花之地。
然而年句容一道限购令，要求非户籍需要一年社保才可购房，阻断了南京热钱流入，房价立刻转向。
句容市楼市均价从年的08元/平方米，跌落至年的元/平方米。今年5月，句容楼市的均价进一步下降至元/平方米。
价格转向之下，当年高位接盘的人，基本没有不亏的，赚到的只有年高位抽身的人群。如这般在卫星城炒作亏损的人，全国还有一大把。
今年年初，经济观察报就报道了北京卫星城燕郊的投资客因为亏损而选择断供，导致法拍房激增一事。
同样，中山的马鞍岛、惠州的大亚湾，都是曾经以各种临深噱头炒作的地方，如今亏损者也是比比皆是。
由此来看，投资房产这件事情，也并没有传说中的那么容易，一着不慎，也容易踩坑，成为高位接盘的冤大头。
02
卫星城的坑有多大
客观来说，上一波在中心城市买房的人，基本都赚到了，毕竟当下大多数中心城市的房价虽有回调，但幅度都不大。
投资亏损的大多都是被中介、开发商忽悠到卫星城去买房的人。
卫星城的坑，其实是资本击鼓传花之下的信息不对称带来的结果。
本质上来说，投资卫星城的房产，就是正常的买卖，既然是买卖，有赚必有亏，哪有只赚不亏的买卖，所以，亏损的人，一点也不值得怜悯。无论是赚是亏，都是自己行为结下的果。
然而，作为局外人来说，必须客观分析一下卫星城的价值如何判断。
所谓卫星城，就是核心城市周边的城市，比如北京周边的廊坊，上海周边的嘉兴、昆山、太仓，南京周边的句容，杭州周边的绍兴，深圳周边的东莞、惠州、中山等，广州周边的佛山。
判断一个卫星城的价值，一方面要审视中心城市的能量场，另一方面要看清楚卫星城本身的底色。后者更为重要，是根本。
从中心城市的能量场来看，北上广深周边的卫星城，明显更高级一些，强二线城市次一些，至于弱二线，压根就形成不了卫星城。
一般来说，像北上广深这类顶级城市，其辐射能量的半径最多也不过50公里左右。当然，如果有地铁对接，那就会延长很多。
所以判断卫星城是不是坑，首先得看卫星城与中心城市的联系紧密程度，在这方面，昆山、太仓与上海联系相当紧密，深圳周边的东莞，广州周边的佛山，北京周边的廊坊都算是合格的卫星城。
至于杭州、南京，哪怕顶着强二线城市的头衔，但由于其自身的面积足够大，辐射能量场有限，自身的郊区都无法完全覆盖住，哪有能量外溢到周边。
所以说，除了北上广深的卫星城，其余以卫星城充当噱头的，基本都是坑。
然而，即便是北上广深的卫星城，也要分三六九等。这里主要看城市自身的底色。
比如深圳拥有众多卫星城，东莞、惠州是天然的临深地区，中山凭借一条还在建造中的深中通道，也被拉到了临深范畴。
但从三个卫星城本身的底色来看，只有东莞最合格，惠州、中山都是坑。
东莞不仅是深圳的卫星城，还是按照住建部城区人口划分的特大城市。作为广东第二层级城市，东莞要经济有经济，要人口有人口，要产业有产业，要增量有增量。
这类城市楼市，并不过度依赖核心城市，所以哪怕遭遇了强调控，东莞的房价依旧坚挺。
而惠州和中山则不同，两座城市面积较大，实力偏弱，房屋供应量非常大，一旦限购阻断了深圳客的进入，没了深圳客接盘，就是一场梦幻泡影。
北京的燕郊也是一样，纯属是北京的睡城而已，其自身的产业、经济都很羸弱，楼市过度依赖北京，最容易受到调控影响。
上海周边的昆山、太仓，广州周边的佛山，则都是合格的卫星城，和东莞的逻辑一样，它们有自身的支撑力。昆山是中国第一县级市，太仓也是头部县级市，佛山是特大城市，是工业重镇。
03
卫星城还能买房吗
卫星城还没买房吗？
以现阶段来看，如果是投资，基本都不适合。因为投资需要承担着利率成本、时间成本、折旧成本，房价涨幅如果掩盖不了这些成本，那就是亏损。
而目前，哪怕是合格的卫星城，也难有这种上涨的实力。
如果是为了居住购买，那其实很简单。
不合格的卫星城，一律都不建议买。比如南京所谓的卫星城句容。南京本身的面积足够大，本身的房屋就够消化的，你跑到句容去买房，说什么南京上班句容居住，纯属扯。
南京核心区房价高，但外围区的高淳、六合、溧水难道不比句容更香？
杭州也是一样，杭州连临安、富阳都带不动，还谈什么去绍兴买房。
对于合格的卫星城来说，要具体看工作地点而定。
以上海来说，上海由于面积大，上海人买房，核心区房价太高，想买便宜一些的，首选应该是外围区的嘉定、宝山、青浦、松江。昆山、太仓的房子并不便宜。
以广州来说，如果在天河、番禺、黄埔等地上班，佛山靠近广州的片区，相较于从化、增城、花都更有优势，毕竟离得近。
以深圳来说，深圳就比较特殊，因为深圳的房价太高了，哪怕偏远地区的坪山、大鹏也都要3万+。福田、南山10万+的房子遍地都是，罗湖、宝安、龙华都是7万+，光明6万+，龙岗5万+。
从价格考虑，东莞临深地区的确很有吸引力，价格相对便宜，距离又不远。
从居住角度来看，买不起深圳的深圳人，选择东莞的凤岗、塘厦、黄江、大朗比较合适。长安、虎门的房价太高了，比深圳的坪山、大鹏还要高，没有价格优势。