买房就找秘书长
南京首席房地产专家、意见领袖、买房达人，南京房地产促进会秘书长张辉领衔专业团队，在南京买房置业、投资开发以及政府机构、新闻媒体、上下游产业了解南京及全国楼市的必备手册。
最近，我发现不少地产圈业内专家都预测，在宝华“红”了之后，环南京楼市将崛起的下一个实力片区将是句容的另一个代表区域——郭庄。
下一个宝华？
到底咋回事？
是随便说说还是分析所致，一时难下定论。我们不妨可以先找出一些宝华楼市爆发的特性，用“逐一类比”的笨办法去看看这一说法能否站的住脚。
1、地理
位置：宝华——一河之隔，宁镇扬一体化桥头堡
郭庄——一路之隔，宁杭高速出来第一站
宝华镇位于江苏省南京市东郊、句容市西北部，西距南京23公里，与南京仅一河之隔，南、西、北三面分别与南京汤山街道、仙林科学城、龙潭新城接壤，属南京经济圈，东至镇江35公里。
郭庄镇位于句容市的西南部，与南京江宁和溧水接壤，紧邻江宁开发区、江宁大学城和南京禄口国际机场，人口约6万人的小镇，坐拥宁杭城际铁路、宁杭高速公路和禄口机场的“铁公机”优势。在地理分布上，郭庄“一条腿”嵌入江宁，“一条腿”伸入句容，夹在两者之间，与南京只相隔了一段高速。
这两个句容的下属的两个小镇都与南京有不同位置的接壤，都是南京都市圈的辐射区第一线，如果说，宝华是“仙林下一站”，那么郭庄就是“江宁下一站”。
2、规划定位：
宝华：宜居宜业宜游生态新城
郭庄：南京空港枢纽经济区以及产业扩展区
据了解，在句容的发展战略中，宝华镇、开发区+市区、郭庄镇三个区域分别被称作宝华新城、省级经济开发区、郭庄空港新区，是句容重点发展的区域。
宝华镇明确以运动健康、科技创新、生态宜居为主导的产业定位，全力打造宜居宜业宜游生态新城。
郭庄空港新区规划面积60平方公里，依托宁杭高速郭庄道口、宁杭城际铁路车站和机场高速规划建设，定位为南京空港枢纽经济区以及产业扩展区，是句容最年轻的开发园区，根据规划，空港新区将被打造成一个以空港现代物流、新能源、新材料、电子信息、文化创意等新兴产业为特色的现代制造业集聚区和现代服务业示范区。
3、交通条件：
宝华：宁、镇一小时都市圈
郭庄：沪、宁、杭一小时都市圈
年，可以说是宝华交通利好爆发的一年，地铁、城际轨道交通以及道路交通建设项目都在积极建设中，宝华与南京相连将更加紧密。
郭庄的大交通格局也已初步形成，“拥高速、临空港、近南京、邻江宁”的发展优势日益凸现，其境内的宁茅公路、省道、宁杭高速公路等高等级公路与南京相接，距南京禄口国际机场仅12公里，距南京市区25公里，距江宁开发区8公里。
郭庄空港新区现已形成“五分钟上高速，十分钟到机场、江宁大学城，半小时到南京，一小时到杭州，两小时到上海”的便捷交通。
此外，正在建设中的宁杭城际铁路在境内设有“句容西站”，交通十分便捷，处于沪、宁、杭一小时都市圈核心位置。句容空港新区以其独特的城际枢纽优势，正在成为宁镇扬都市圈产业延伸的“第一站”。
4、宁镇扬一体化：皆受益于宁镇扬一体化建设的发展
回顾，10月刚结束的全国会议报告中注意到一大亮点：以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。城市群发展意在缓解大城市压力，在宁镇扬一体化的大背景下，中小城市及特色小镇有机会点。
昨天，在江苏省委、江苏省政府出台的《关于加快建设扬子江城市群的意见》中明确支持南京建设国家中心城市，确立南京国际门户型综合交通枢纽地位，建成南京至省内其他设区市城市“1.5小时高铁交通圈”
《意见》还中提到，要推动宁镇扬、锡常泰、苏通等城市深度融合，加快江宁-句容、仙林-宝华、六合-仪征等毗邻地区共同发展。还将支持沿江毗邻地区过江通道建设和通行费用减免优惠。在公共交通上，推动公共服务从按行政等级配置向按城市功能定位和常住人口规模配置转变。优化整合城市群客运资源，大力发展城际公交、跨江公交和毗邻公交。
不只是公共交通上，在土地功能布局上也明确提出，要因地制宜推动土地功能混合布局，实施新增基础设施、巩固服务设施等项目周边毗邻区域土地综合开发。
仙林—宝华是宁句一体化发展的先行板块，也让我们看到很多城建利好的逐步兑现，未来随着江宁—句容（湖熟-郭庄临空发展区）一体化的进一步推进，将有更多实质性动作，郭庄板块依托消费和服务，将逐步发展起来。
5、大型商业配套：
区域内大型商业在建，共享南京商业配套宝华目前缺乏大型商业配套，目前板块内招商国际E城和苏宁广场都在建设中，因而宝华的大型商业配套更多是依托仙林成熟的商业配套。
郭庄区域内的最重要大型商业配套东郊奥特莱斯也在加紧建设当中，预计最快明年10月，这个百万方的商业将基本呈现规模，据最新消息后期将引进四星级假日酒店，以及方圆20公里内唯一一家3DIMAX影院。除了区域内的商业配套，郭庄依托于其区位优势，也能够共享南京多商业配套。
东郊奥特莱斯鸟瞰效果图
6、区域环境：
宝华：宝华山
郭庄：赤山湖公园
宝华除了其优越的地理位置，其板块内的环境也一直是一个大的优势，宝华得名于境内佛教“律宗第一名山”宝华山，宝华山国家森林公园属国家AAAA级风景区，内有享誉东南亚佛教名寺——宝华山隆昌寺，也正因为这样的环境，宝华楼市今年更是上市不少低密别墅项目。
郭庄境内山水相依，景色宜人，毗邻的赤山海拔.9米，面积4.2平方公里，山上现存寺庙遗址一处，“赤山映雪”为古“金陵八景”之一，此外，境内的虬山、甲山均未受到规模性的人为开发，原始面貌保存良好；赤山湖为秦淮水系发源地之一，被誉为南京都市圈最大的“天然氧吧”，前已启动综合整治，整治后将建成省内最大的湿地公园。此外，虬山水库、高阳河等水利资源充沛，青山绿水的生态环境一直保持良好。
赤山湖实景图↓
7、区域政策：
宝华：成也“限购”败也“限购”
郭庄：句容不限购的板块，承接宝华限购后的买房需求
宝华楼市的暴涨期，是在南京楼市出来限购政策之后，去年5月份，宝华的房价还停留在左右，自去年南京限购后，不少投资客被迫赶到了南京周边购房。加之，今年省政府工作报告中提出推动宁镇扬一体化。因此曾经销售平平的宝华板块便受益，房价破万，直逼近1.4万/平，销量也大涨。但今年4月，句容相关部门发文，出台了调控的相关细则，规定4月2日起，非本地户籍的购房者以家庭为单位在句容城区（含开发区）、宝华镇，仅购1套新建商品房，且必须提供一年以上的社保证明或是纳税证明。这一细则的出台，让宝华楼市急速降温。
值得注意的是，当时的限购政策中今年3月出台的限购范围并未包含郭庄。也正因郭庄目前不限购，所以很多在江宁工作的南京刚需客都会选择于此，并且首套房首付3成，二套房首付4成，这对于来此投资自住的人来说是个好消息。
8、区域房价：
宝华：一年涨元/㎡
郭庄：两年翻一番
在南京被限购之前，宝华楼市一直表现平平，但自南京限购知道，宝华楼市进入爆发期，目前宝华板块普通住宅均价在-1元/㎡左右。在售二手房不多，但是普遍比去年涨了元/㎡。
目前句容郭庄空港新区在售楼盘为碧桂园世纪城邦和恒晟香榭里，储备纯新盘有禹洲金陵朗廷。碧桂园世纪城邦年底开始销售，精装价格为元/㎡，目前项目仅有最后1栋楼未推出，均价约元/㎡，在两年的时间内，区域房价由不到元/㎡上涨到现在的元/㎡，新房价格涨幅近%，区域发展前景受到认可。
9、品牌房企纷纷进驻：
是对价值的又一次肯定今年宝华的土地市场比起新房市场，热闹程度也不妨多让，多个品牌开放商通过土拍、并购、合作开发的方式进入宝华，目前宝华楼市最高楼面价是8月23日，碧桂园拿下宝华镇宝华大道东侧局部地块A，成交楼面地价为元/㎡，一举成为宝华新地王。
现在的郭庄就是蓄势待发的“宝华”，有前瞻性的品牌开发也看中这里正值价格外地的潜力板块，选择提前布局郭庄。目前，郭庄镇最高楼面地价为元/㎡，为今年5月4日被碧桂园以%的高溢价率摘得，这块土地当天最受