公布年报的第二天，碧桂园的股价重回年线之上。
去年年中开始，内房股的这波深度回调，碧桂园没有例外。面对投资者对股价“涨太多”的担忧情绪，唯有真金白银的业绩才是最好的回应。
年的碧桂园财报，让看空的情绪化为烟云。掌门人在业绩发布会上的成熟表现，也让人联想起，人们给碧桂园贴上的几个标签：质量安全反思、“裁员”风波、内部架构大调整，是不是太简单粗暴？对碧桂园，我们是不是真的有偏见？
1.规模与效益
都说股价是“狗”，企业的价值才是“遛狗人”。市场的情绪可以影响股价，但“狗”终究要回到“遛狗人”身边来。
中国的地产股，在年产生了激烈的波动。以碧桂园为例，4个月的时间，股价跌掉一倍，看上去有点惨烈。但是你要知道，在去年年中之前的短短2年时间里，碧桂园的股价涨了9倍。
年的财报出炉，我们发现：碧桂园还是那个碧桂园，规模依然庞大，杠杆不高，依然是业绩第一和现金流为正，土地储备依然丰富。
首先，权益合同销售金额过硬。
房企真实的销售规模，在各大排行榜的风起云涌之下，渐渐变得模糊起来。从年开始，碧桂园改为公布权益合同金额，可以让人看到这只巨象真实的奔跑轨迹。
从增速看，近3年的增速逐年有所收窄。例如，年比年的销售金额增速是88.59%，而年的增速是62.86%，年的增速是31.25%。
增速逐年有所收窄并不代表碧桂园奔跑的放缓。前几年的增速爆发，有三四线城市棚改启动的因素，有上一轮房地产牛市的因素，也有碧桂园当时体量还不够庞大的因素。
从营收看，碧桂园前两年的爆发式增长正在兑现。
营收的增速与合同销售金额的增速相反，最近3年逐年上升，分别是35%、48.2%、67.07%。请注意看，碧桂园每一年的营收与上一年的合同销售金额，基本能够做到相近，这背后可能说明碧桂园的回款速度，比其他房企快不少。
比起郁亮在去年下半年公开呼吁要狠抓万科的回款，碧桂园的回款速度更为惊人。按照财报的说法，权益销售回款率高达91%。
相比于回款率，我个人更倾向于观察存货周转天数这个直观数据。根据财报的相关数据计算发现，年碧桂园的存货周转天数是天。
目前，主流房企的存货周转天数大多超过了天，相比之下碧桂园的运营模式堪称优秀。打个比方，同样1个亿，在其他房企完成了一次从买地到回款的时间，而碧桂园已经完成了两次。在对现金的使用效率上，碧桂园就跑赢了几乎所有同行。
年下半年，碧桂园首次提出“控速”。我们曾经撰文认为，狂奔的碧桂园开始控速，绝对是个好消息，理由是，单纯的高周转已经不再适应中国的房地产。那么，我们能否根据存货周转天数来判断碧桂园确实控速呢？一年后的财报见分晓。
再来看看碧桂园有多赚钱。我们把净利润和归母净利润两个指标放在一起观察。
发现什么了？对的，又是少数股东权益。从归母净利润与净利润之间的差距看，年明显加大了。
年，少数股东分走9.3%的利润，但是到了年少数股东就分走了个亿，足足有28.7%的利润。
之前我们在观察新城控股和阳光城的财报时，也提到，少数股东利润占比增多，是近年来房企的普遍现象。这样的做法，实际上是用规模换权益，降低表内负债率，只要少数股东权益的比例不算特别高，都是正常的现象。
同时，碧桂园的净利率的表现良好。
目前，深耕一二线的房企因为市场难度加大，不少净利率都跌破10个点，像新城那样靠双轮驱动拉升净利率的企业毕竟是极少数。
不过碧桂园的运营模式，可以使净利率有保证，12.81%的数据可以羡煞不少同行了。
运营好、赚钱快，碧桂园还顺带把杠杆给降了下来，这无疑是难能可贵的。年末，碧桂园的净借贷比49.6%，比上一年下降了7.3个百分点。
这一系列好数据的结果，就是碧桂园账上躺的现金继续大涨。
.43亿的可动用现金，相当于接近3倍于中海和接近4倍于招商，也意味着碧桂园的安全垫进一步增厚（有息负债总规模也只有亿元，其中还有亿是美元和港元负债）。
说说营销费用和行政费用。
年的碧桂园营销费用，增长控制良好。在销售继续大增的背景下，只从亿元增加到.33亿元。
但是行政费用却出现了激增的情况。亿元的行政费用，比年多了%。如此高昂的增长，在房企里还不多见。
2.三四五线的思考
与总体优秀的财报数据相比，碧桂园的业绩说明会上，还是有令人印象深刻的内容。看过说明会实录，观感最强烈的当属杨国强对“看淡三四五线”的回应。
先看一下他的原话：
你说三四五线的销售下降，你看一二线的销售量是上涨的吗？你的数据是怎么来的，你看到一二线是成长的吗？
其实随着整个大环境的变化，基于很多方面的因素，国家对房价的控制是整体的。你的数字是不是一二线的房价在涨，还是销售很好？还是只是冲着三四五线来说？
我是看好三四五线城市的。你们想象一下，现在农民工的工资已经升上来了，升得比较高，过去只有来块钱，他没办法买房子；现在升上来了，但在房价1万多块钱以上的城市买房子也比较难。所以，生活条件好了以后，他们应该是回去将父母、孩子移到县城和镇里住。
从这方面来讲，我还是很看好四五线城市房地产市场的，因为五六千块钱的房价他们都消费得起，未来大家肯定向城镇发展的，我对公司的前景也是充满信心的，在不同的阶段有一些调整也是很正常的。
杨国强的这段话包含了两个重要的看点，一是他对三四五线招黑并不认同，希望用数据说话；二是他表达了自己坚定看好三四五线的理由。
每一位轻视三四五线楼市的人，都应当认真思考：你是否真的了解三四五线？
我不知道，生活在一二线城市的财经媒体人里，有多少真正了解三四五线城市的，但有一点可以肯定：最了解三四五线的，是碧桂园。
年的财报中写得很明白，碧桂园已经进入了中国31个省、个地级市和个县/镇。（我查询到的数据是：中国一共有个地级市和个县）
年的财报里，碧桂园的辐射范围是28个省的超过个城市，这表明年的碧桂园依然在继续下沉。
这意味着，碧桂园不仅仅做到了规模第一，也很可能做到了样本全面性第一。如果有一家房企掌握了中国的房地产大数据，那一定是碧桂园。
我找到了Wind和平安证券研究所，关于房地产销售增速的研究数据。
年，“40大城市”的销售增速比“非40大城市”的销售增速略多1个多百分点。
但接下来两年，“非40大城市”的销售增速都明显超过“40大城市”。年，“非40大城市”的销售增速虽然只有1.8%，但却是“40大城市”的4.5倍！
从这个角度看，一二线城市的房地产远非中国房地产的全部。占据中国60%多房地产份额的非一二线大城市，除了经常被黑，有其合理之处。
另外，有数据显示，从去年底开始，三四五线城市的房地产已经有明显的降温迹象。很多人也都注意到，三四五线楼市在本轮调控中，与一二线城市的轨迹是不同的。
对于三四五线可能到来的变化，杨国强也承认，“在不同的阶段有一些调整也是很正常的”。那么，作为碧桂园的