来源：金融界上市公司研究院
作者：刘言
“10月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降的城市个数有所增加。”11月16日国家统计局城市司首席统计师绳国庆对《10月全国70个大中城市商品房销售数据》分析称，“各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅略扩。”
而从统计局公布的整体数据来看，10月一二三线城市商品住宅销售价格依旧出现环比下降。
“进入10月份，尽管政策利好不断输出，但是尚未触达市场端，加上多地疫情反复，房地产市场恢复不及预期。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，近期政策端利好持续释放，房贷利率降至历史低位，当前已有多城房贷利率跌破4％。11月份更是重磅出台金融16条、“第二支箭”以及三部门支持保函置换预售资金等，力度空前，预计接下来两个月市场修复进程有望加速。
政策暖风频吹市场寒意难消
其实，为了楼市再生活力，各地政府以“因城施策”为主线轴，从年初开始陆续像楼市吹暖风。
11月11日，杭州市传出开始执行贷款新政的消息，新政内容包括“认房不认贷”、首套房首付款三成、二套首付款比例降至四成等。9月16日，天津市住房城乡建设委等7部门联合发布《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》（以下简称《通知》），《通知》提到，支持新市民合理购房需求，非本市户籍且在本市就业的新市民、大学毕业生，持连续6个月的社会保险或个人所得税证明可在天津市购买1套住房，滨海新区仍执行原购房套数政策。
据媒体报道的不完全统计，今年以来，包括郑州、秦皇岛、福州、衢州、兰州、绍兴、佛山、沈阳、惠州、中山、东莞、句容、长沙、扬州、合肥、沈阳、杭州、湖州、银川、大连、哈尔滨、唐山、无锡、江门、广州、九江、南京、武汉、成都、廊坊、海宁、苏州、西安、济南、青岛、天津等36个城市调整了楼市限购政策。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，在中央坚持“房住不炒”定位的指导下，一二线城市政策优化的力度普遍偏弱，各地高频小步优化成为今年以来房地产政策调整的一大特点。
虽然多地政策频频送暖，但是楼市市场之寒似乎依然难解。
中指研究院数据显示，10月全国商品房销售面积同比下降23.2％，降幅扩大,10月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅均在两成以上，降幅较9月分别扩大7.1和9.5个百分点，1-10月累计同比降幅仍超两成。不同区域来看，仅东部区域销售面积及金额累计同比降幅有所收窄，中部、西部、东北地区累计同比降幅均扩大。
从二手房市场来看，截至10月，百城二手房均价为元/平，环比跌0.16％，目前已连续6个月环比下跌；而9月环比下跌服务为0.13％；同比跌0.51％，而9月同比跌幅为0.39％。
（数据来源中指研究院）
统计局数字显示，10月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个和62个，比上月分别增加4个和1个；同比下降城市分别有51个和64个，比上月均增加1个。
楼市销量一直走在前端的北上广深四大一线城市中，广州、深圳楼市降温明显。其中，广州、深圳新房销售价格环比降幅分别为0.3％和0.7％；二手房售价环比降幅分别为0.7％和0.2％。上海二手房售价环比降幅为0.4％。
观望情绪主导，市场信心匮乏
对于销售端的低迷，58安居客房产研究院分院院长张波分析，楼市未现回暖还是和市场信心不足有着直接关系。
从安居客发布的年《10月国民安居指数报告》来看，10月购房者信心指数为99.8，有40.3％的购房者认为11月房价走势将基本持平。
诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱坦言：“虽然8、9月成交销售数据呈现连续2月上升局面，但在市场信心不足、居民购房观望情绪浓厚的背景下，10月份国庆假期居民购房计划延缓叠加10月份居多城市疫情再度暴发，拖累市场修复速度。”
11月15日的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，房地产市场出现了一定积极变化，但是下行态势还在持续。
销售的持续低迷，让房企的开发不断缩量：1-10月份，全国房地产开发投资亿元，同比下降8.8％，降幅扩大0.8个百分点；至此，开发投资累计同比连续19个月收窄，且连续7个月同比呈现负增长态势。从单月数据上看，10月单月房地产开发投资额为亿元，环比下降18.5％。10月开发投资数据低于预期，投资额较9月有所下滑。
对此，多名业内分析师一致判断：在销售端并未明显改善下，行业资金仍存压力。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析，单月来看，10月新开工面积环比下降，绝对规模处今年以来月度最低水平，但在去年同期低基数下，同比降幅收窄9.3个百分点；10月，房地产开发投资额亦为今年以来单月最低水平，同比降幅较上月扩大3.9个百分点，企业投资意愿明显不足。短期来看，近期支持房企融资的多项举措落地，针对优质房企的预售资金监管政策亦在调整落位，预计多个政策叠加将改善房企资金压力，提振企业信心，在“保交楼”要求下，年底房地产投资或有改善，但全年下降幅度或仍较大。
在张波看来，除了针对改善性需求的政策或进一步发力外，经济层面的总体回暖将有利于拉动整体购房者信心和行业信心恢复。据中原地产数据，截至10月15日，年内房地产调控已经超过次，同比上涨接近70％，9月单月超过次，而这些政策端的影响必将会逐步反映在楼市之中。